Publié le 12/11/2020
Le Décret wallon relatif au bail d’habitation a été adopté le 15 mars 2018. Ce Décret a été publié au Moniteur Belge le 28 mars 2018. Cette règlementation est entrée en vigueur le 1er septembre 2018.
DUREE : 9 ans ou courte durée maximum 3 ans
PRINCIPE
La durée de la convention de bail de résidence principale du locataire est de 9 ans (art. 55, § 1 du Décret).
Le contrat de bail prend fin à l’échéance du terme de neuf ans, mais seulement si le bailleur ou le locataire l’ont résilié avant le jour de l’échéance. Pour le bailleur, le délai à respecter est de 6 mois, pour le locataire 3 mois. Aucune justification n’est nécessaire. Dans ce cas, aucune indemnisation n’est due de la part de la partie qui prend l’initiative de résilier la convention de bail. Si aucun préavis n’est signifié dans ce délai, la convention de bail est prolongée pour une durée de trois ans, sous les mêmes conditions.
Les possibilités de mettre un terme anticipativement au bail sont mentionnées ci-dessous. Les parties peuvent bien entendu toujours décider de commun accord de mettre un terme à la convention de bail de manière anticipée.
POSSIBILITES DE RESILIER ANTICIPATIVEMENT LA CONVENTION DE BAIL
Pour le bailleur:
1. Résiliation pour usage personnel (art. 55, § 2 du Décret):
Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, il existe une limitation dans la mesure où le délai de préavis ne peut pas expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail. Cette possibilité de résiliation anticipée peut être exclue ou limitée par les parties dans le contrat de bail. Pour que le congé soit valable, il doit mentionner l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du locataire, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté et cela dans les deux mois de la demande. A défaut, le locataire peut demander la nullité du congé auprès du Juge de paix. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis. En tout état de cause, l'occupation des lieux par la personne en question doit commencer dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur (ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le locataire). Le bien doit rester occupé de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne respecte pas ces conditions, le locataire a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
2. Pour l’exécution de travaux substantiels (art. 55, §3 du Décret): A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux (conditions qui sont cumulatives) :
- respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;
- affectent le corps du bien d'habitation occupé par le locataire ;
- soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué
3. Sans motifs moyennant le paiement d’une indemnité (art. 55, §4 du Décret):
A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité. Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat. Les parties peuvent là encore convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
Pour le locataire (art. 55, § 5 du Décret):
Le locataire peut résilier à tout moment le contrat de bail moyennant un congé de trois mois, sans être obligé de justifier son préavis.
Après l’expiration du premier triennat, le locataire ne doit payer aucune indemnité au bailleur.
Pendant les trois première année du contrat de bail, le locataire est toutefois tenu de payer une indemnité au bailleur à concurrence de:
- Trois mois de loyer si le bail prend fin pendant la première année ;
- Deux mois de loyer si le bail prend fin pendant la deuxième année ;
- Un mois de loyer si le bail prend fin pendant la troisième année.
EXCEPTION A LA DUREE DE 9 ANS : Le contrat de bail de courte durée (art. 55, § 6 du Décret)
Les parties peuvent conclure un contrat de bail écrit pour une durée inférieure ou égale à trois ans. Ce contrat de courte durée ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions (entre autres le loyer, bien qu’il puisse être indexé). Cette prorogation doit intervenir par écrit et la durée totale du bail ne peut pas être supérieure à trois ans.
Ce contrat de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant la date d’échéance.
Le locataire peut résilier le contrat de bail de courte durée à tout moment moyennant le respect d’un préavis de trois mois et le paiement au bailleur d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au contrat de bail qu'après la première année de location et uniquement dans le but d’occuper le bien personnellement ou de le faire occuper par l’une des personnes énumérées à l’article 55, § 2 du Décret. Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois et payer au locataire une indemnité équivalente à un mois de loyer.
A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.
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